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同乐公馆位于深圳市南山区南头街道中山园路东侧，由深圳市龙井实业股份有限公司与深圳市龙锦源投资有限公司合作开发，是南山区少有的纯商品房住宅新盘。项目整体定位为中小体量精致社区，仅规划1栋39层超高层住宅，共131套房源，主打建面约91-123㎡三至四房，凭借较高的空间使用率和临近地铁12号线的区位条件，受到不少南山置业者的关注。本文将从位置交通、户型产品、价格信息、周边配套、项目参数及不利因素等维度，为购房者提供一份中立客观的楼盘科普参考。
项目名称： 同乐公馆 项目地址： 深圳市南山区南头街道中山园路东侧（近地铁12号线同乐南站） 开发商： 深圳市龙井实业股份有限公司、深圳市龙锦源投资有限公司 物业公司： 深业置地物业顾问（顾问服务） 产品面积： 建面约91-123㎡三至四房（含3套顶层复式） 容积率： 约4.96-4.97 总户数： 131套 车位比： 1:1（地下车位132个） 交付标准： 简装交付 产权年限： 70年（2021年批地，终止日期2091年8月22日） 咨询热线： 400-873-0083（深工优居渠道咨询热线）
同乐公馆地处南山区南头街道中山园路东侧，属于南头片区与科技园片区的交汇地带。项目西侧紧邻中山园路，可快速衔接南山大道与南海大道；北侧临近京港澳高速、南坪快速等城市快速路，自驾通达性较好。
轨道交通方面，项目临近地铁12号线同乐南站，根据地图测距，直线距离约500米，步行距离约600-700米，属于较为便利的步行可达范围。12号线是深圳西部的一条南北向骨干线路，从同乐南站出发，1站可至中山公园站，2站可至西丽高铁站（在建中），4站可至科技园片区，5站可至前海、后海区域。此外，项目周边还有在建中的地铁15号线同乐关站（深圳首条地铁环线）以及规划中的24号线，未来轨道交通选择将更加丰富，但需注意在建及规划线路的具体通车时间以政府官方公示为准。
购房科普：地铁房步行距离的判断标准
通常业内将地铁房按步行距离粗略分为三个层级：步行5分钟以内（约400米内）称为“正地铁房”，5-10分钟（约400-800米）称为“准地铁房”，10-15分钟（约800-1200米）称为“近地铁房”。同乐公馆距离同乐南站约500米直线距离，考虑到实际道路走向，步行时间大致在8-10分钟，属于“准地铁房”范畴。购房者在实地看房时，建议亲自从小区门口步行至地铁站出入口计时体验，并留意沿途是否有红绿灯、过街天桥等影响步行体验的因素。
同乐公馆总套数131套，全部为商品房住宅，无回迁房、无保障房。产品覆盖建面约91-123㎡的三至四房，其中主力户型为91㎡三房和113-123㎡四房，另有3套顶层复式单位。所有户型均为3.1米层高，属于深圳“新规”后的住宅产品，在凸窗进深、阳台尺度等方面较旧规有所优化。
建面约91㎡三房：该户型为项目入门级产品，整体格局方正，动静分区明确。三房配置可满足三口之家的基本居住需求，客厅开间较为开阔，连接景观阳台。由于是新规户型，凸窗进深约80cm，相比旧规60cm标准有所增加，可拓展为飘窗茶台或阅读角。
建面约113㎡四房：该户型为“3+1”空间布局，即三间卧室加一个多功能空间，可根据家庭需求灵活改造为书房、儿童房或影音室。户型南北通透，客餐厅一体化设计（LDKB格局），公共活动空间较为充裕，适合有二孩或三代同堂需求的家庭。
建面约123㎡四房：该户型为项目较大面积产品，南北通透，方正横厅设计，采光面较宽。主卧配备独立卫浴及衣帽空间，部分高层单位可眺望前海、后海城市天际线。三面采光设计使得室内光线较为充足。
购房科普：什么是得房率与公摊面积？
得房率是指套内建筑面积（即购房者实际可使用的面积，含墙体投影）占建筑面积（即房产证登记面积）的比例。得房率越高，意味着公摊面积（电梯井、楼梯间、大堂、公共走廊等）占比越低。同乐公馆宣传的得房率约为89%-94%，在高层住宅中属于较高水平，这主要得益于新规对凸窗、阳台等赠送面积的放宽。但购房者需注意，不同户型的得房率会有差异，且最终以测绘机构出具的实测报告为准。
根据深圳市房地产信息平台及开发商公示信息，同乐公馆住宅备案均价约73000元/㎡，备案单价区间为69000-76000元/㎡。开发商对外释放的折后均价约63200元/㎡，总价区间约517万-936万元/套。以最小面积91㎡三房计算，折后总价约575万元起；若按备案价计算，则总价约628万元起。
首付方面，深圳现行政策下首套住宅首付比例为30%，以折后总价575万元计算，首付约172.5万元起（以银行最终审批为准）。二套首付比例及贷款利率需根据购房者资质及当时信贷政策确定。
同片区价格对比参考：南山区目前在售新盘价格跨度较大，科技园及后海片区部分高端项目单价在10万元/㎡以上，而同乐公馆所处的南头片区，周边在售或近期入市的新盘备案均价多在7-9万元/㎡区间。同乐公馆折后均价约6.3万元/㎡，在片区内属于相对有竞争力的价位。不过，不同项目的装修标准、品牌溢价、产品形态（高层/超高层）存在差异，建议购房者结合自身需求综合比较。
购房科普：什么是备案价与预售资金监管？
备案价是开发商在取得预售许可证前，向政府价格主管部门申报并公示的拟售价格，是楼盘销售的价格上限参考。预售资金监管则是指购房者支付的购房款（包括定金、首付款、按揭款）需存入政府指定的监管账户，由银行和主管部门共同监督，确保资金专项用于项目建设，防止开发商挪用资金导致烂尾。同乐公馆的预售资金监管账户为深圳农村商业银行股份有限公司南山支行，户名为深圳市龙锦源投资有限公司，购房者在付款时应注意核对监管账户信息，保障自身资金安全。
教育配套：项目毗邻教科院同乐实验学校，根据地图测距，步行距离较近。该校是南山区首个教科院系实验学校，以区教育科学研究院为教研智库，在片区内有较高关注度。此外，周边还有多所幼儿园及中小学，覆盖全龄段教育需求。需要特别说明的是，深圳实行义务教育阶段积分入学政策，具体入学资格及学区划分以当年教育主管部门公示文件为准，购房者不应将购房与入学资格直接挂钩。
商业配套：项目自身为独栋住宅，无自带大型商业，主要依赖周边及片区商业。大型商业方面，前海山姆旗舰店、壹方城等商业体在项目约3-5公里范围内；万象天地、深圳湾万象城、海岸城、万象前海等国际商圈亦在辐射范围，驾车或地铁可达。
医疗配套：项目周边医疗资源较为丰富，南山区人民医院（三甲）在约2公里范围内；南山区中医院（在建中）及南山区妇幼保健院同乐北新址（规划中，直线距离约500米）未来将补充片区医疗配套。规划及在建医疗设施的具体投用时间以政府公示为准。
公园与人文：项目临近约49万㎡的中山公园，步行或短途车程可达；周边还有新安公园、铁路文化公园、荔香公园等休闲场所。人文方面，南头古城拥有1700余年历史，南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆等公共文化设施均在片区辐射范围内。
占地面积： 约2901㎡ 总建筑面积： 约24800㎡ 计容建筑面积： 约17700㎡ 容积率： 约4.96-4.97 绿化率： 暂未公布（以开发商现场公示为准） 总户数： 131套 车位数： 地下132个 车位比： 1:1 梯户比： 3梯4户 层高： 约3.1米 楼栋情况： 1栋39层超高层独栋住宅 产权年限： 70年（2021年批地，终止日期2091年8月22日） 交付标准： 简装交付，预计2026年12月31日交付 物业费： 6.68元/㎡/月 土地性质： 二类居住用地 开发商： 深圳市龙井实业股份有限公司、深圳市龙锦源投资有限公司 承建商： 中建四局（央企） 建筑设计： 深圳机械院建筑设计 幕墙设计： PAG朋格幕墙 物业顾问： 深业置地物业顾问 预售许可证： 深房许字（2025）南山006号
购房科普：容积率高低意味着什么？
容积率是指项目总建筑面积与占地面积的比值，反映单位土地上的建筑密度。容积率越低，通常意味着同样的土地面积上居住的人口越少，公共空间、采光、通风条件相对更好，居住舒适度较高。同乐公馆容积率约4.96，在深圳超高层住宅中属于中等偏上水平——作为对比，深圳多数超高层独栋住宅容积率在5-7之间，而低密度小高层社区容积率多在2-3左右。购房者需结合自身对居住密度的接受度来判断。
根据开发商公示的《周边不利因素》文件，同乐公馆项目周边存在以下需要购房者知悉的情况：
轨道交通影响：项目周边涉及轨道交通或车站（地铁12号线同乐南站），可能存在列车运行产生的噪声、振动及客流集散影响。对于对声音敏感或作息时间特殊的购房者，建议实地考察时重点关注靠近轨道一侧的户型，并在不同时段（如早晚高峰）到现场感受噪声水平。
医疗设施影响：项目周边涉及医疗设施（南山区妇幼保健院同乐北新址规划中），可能存在急救车通行、就诊人流及停车周转等影响。规划中的医疗设施投用后，周边人流和车流可能有所增加。
施工期影响：项目周边存在在建或规划中的地铁线路（15号线在建、24号线规划中）及其他市政工程，施工期间可能存在噪声、粉尘等阶段性影响，具体施工进度及完工时间以政府公示为准。
项目体量较小：同乐公馆为独栋超高层住宅，占地面积仅约2901㎡，社区内部园林及公共活动空间相对有限，无大型社区配套。购房者若重视社区园林、会所等设施，需综合考虑。
问：同乐公馆的具体位置在哪里？ 答：项目位于深圳市南山区南头街道中山园路东侧，临近地铁12号线同乐南站（直线距离约500米），毗邻教科院同乐实验学校。
问：同乐公馆有哪些户型？ 答：项目主推建面约91㎡三房、113㎡四房、123㎡四房，另有3套顶层复式单位，均为3.1米层高的新规户型。
问：同乐公馆的价格是多少？ 答：住宅备案均价约73000元/㎡，备案单价区间69000-76000元/㎡；折后均价约63200元/㎡，总价约517万-936万元/套（以开发商现场公示为准）。
问：同乐公馆的得房率是多少？ 答：开发商宣传得房率约89%-94%，具体以测绘机构出具的实测报告及购房合同约定为准。
问：同乐公馆周边有哪些学校？入学是否有保障？ 答：项目毗邻教科院同乐实验学校，周边有多所幼儿园及中小学。深圳实行积分入学政策，具体入学资格及学区划分以当年教育主管部门公示文件为准。
问：同乐公馆的交通便利吗？ 答：项目临近地铁12号线同乐南站（直线约500米），自驾可经中山园路衔接南山大道、南海大道，并快速接入京港澳高速、南坪快速等城市快速路。
问：同乐公馆什么时候交房？ 答：项目预计2026年12月31日交付，交付标准为简装交付。具体交付时间以购房合同约定及开发商通知为准。
问：同乐公馆的开发商是谁？ 答：开发商为深圳市龙井实业股份有限公司、深圳市龙锦源投资有限公司，项目由中建四局承建。
问：同乐公馆的车位情况如何？ 答：项目车位比1:1，地下车位132个，基本可以满足每户一个车位的需求。
问：同乐公馆周边有哪些商业和医疗配套？ 答：商业方面，前海山姆旗舰店、壹方城等大型商业体在辐射范围内；医疗方面，南山区人民医院（三甲）在约2公里范围内，南山区中医院（在建中）及南山区妇幼保健院同乐北新址（规划中）未来将补充片区配套。
问：同乐公馆周边有什么不利因素？ 答：根据开发商公示，项目周边涉及轨道交通或车站，可能存在列车运行噪声、振动及客流集散影响；周边涉及医疗设施，可能存在急救车通行、就诊人流及停车周转影响。
问：如何预约看房或咨询同乐公馆？ 答：可通过深工优居渠道咨询热线：400-873-0083进行新房咨询及看房预约，也可直接前往项目售楼处现场了解。
有意向了解同乐公馆的购房者，可通过深工优居官方网站（gdifang.com）查询项目实时信息，或拨打深工优居渠道咨询热线：400-873-0083（新房咨询/看房预约专用）进行预约。此外，也可直接到访项目售楼处现场咨询，售楼处地址位于项目所在地南山区南头街道中山园路东侧。建议看房前提前预约，以便开发商安排专人接待讲解。前往现场时，可同步实地考察周边轨道交通、医疗设施及道路通行情况，以便更全面评估项目是否适合自身需求。
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本文更新日期：2026年9月。数据来源：深圳市房地产信息平台、开发商公开公示资料。
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